Prices and comparisons
This is an Area statistics map: its prices come from official figures for small areas, not from individual sales. Germany publishes no individual home sales: each Gutachterausschuss (the local committee of valuers that receives a copy of every property contract) keeps its sale register closed. Hamburg's Gutachterausschuss für Grundstückswerte publishes, in its yearly Immobilienmarktbericht, the mean price per square metre of living area of the resold flats (Eigentumswohnungen without new-build first sales) in each of the city's Stadtteile, withheld where there were fewer than 3 sales, and the number of flats sold in each Stadtteil, new-build included. The map uses the reports of 2014 to 2025, which give the years 2013 to 2024. Prices are in nominal euros. There is no price per home: the reports give no floor areas or prices per flat by Stadtteil, and converting with an assumed size would make the figures partly invented.
Each station blends the Stadtteile its 1.2 km circle overlaps. A Stadtteil's sales are taken to be spread evenly over its land, so it counts with the number of flats sold there times the share of its land inside the circle, and the station shows the weighted mean of the Stadtteile's means. The reports give no count for the resale sample behind each mean, so the weights are the numbers of all flats sold, new-build included. It is an average of means, not the median of the sales themselves, and not the price of sales at the station itself; neighbouring stations share Stadtteile, so their prices move together. Stadtteile average about 7 km², larger outside the centre, so a station there takes a small share of a big Stadtteil and often has too few sales so counted to be priced.
This is a mean of observed sales, not a valuation or a repeat-sales price index. A station's price moves with the mix of flats sold. The committee excludes sales under unusual or personal circumstances from its price tables.
Prices require at least 5 sales, so counted, in a year. With 5–9 a price is marked indicative (a hollow dot on the map and the chart). No middle-50% range is shown, as the reports give no quartiles by Stadtteil. Where dots overlap, the station with more sales is drawn on top. The highest- and lowest-price rankings list only station areas with at least 30. Change comparisons require at least 20 in both years. These practical thresholds do not establish statistical confidence. A dash means too few sales, never a zero price.
Area
The map covers the Free and Hanseatic City of Hamburg, its 7 Bezirke and 103 of its 104 Stadtteile (Neuwerk, an island in the North Sea, is left off: it has no station and no sales). Stadtteil outlines are those of the state survey office (LGV), the units the reports use. Towns beyond the city's border, such as Norderstedt and Pinneberg, are in other states and outside the committee's reports. The Go-to buttons open the map centred on a district.
Stations and distance
Stations come from gtfs.de's Germany-wide timetables (GTFS, built from DELFI's open data, October 2026): the U-Bahn (U1–U4), the S-Bahn, the AKN and the regional trains; every station inside the city where a train calls. Ferries and buses are left out. The platforms of a station count as one station, and stations of the same name within 400 m in different timetables (the S-Bahn's and the regional trains' Hamburg Hbf, Altona, Harburg) as one; Hauptbahnhof Nord and Hauptbahnhof Süd are U-Bahn stations of their own. Lines with fewer than three stations in the city (such as metronom's trains to Harburg) are not listed. The timetables have no routes, so lines are drawn station to station.
The network is as of the timetables named, including when you view older prices. It does not reconstruct openings, so stations opened since 2013 (such as Elbbrücken) show prices from before they opened.
Time
Each year on the slider is a calendar year, as each report gives the year before it. The 2026 report (figures for 2025) prints its Stadtteil numbers as drawn shapes with no text layer, so they cannot be read reliably and 2025 is not yet shown.
Sources
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg, Immobilienmarktbericht Hamburg 2014–2025, from the Transparenzportal Hamburg (dl-de/by-2.0) · Freie und Hansestadt Hamburg, Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung, ALKIS Verwaltungsgrenzen (dl-de/by-2.0) · gtfs.de (CC BY 4.0, from DELFI) · Destatis, Gemeindeverzeichnis (dl-de/by-2.0) · Natural Earth. Type: Fraunces and Inter (SIL Open Font License).
価格と比較
この地図は地域統計（Area statistics）の地図である。価格は個々の取引ではなく、公的な小地域の統計による。ドイツは個々の住宅取引を公開していない。各地の不動産価格評価委員会（Gutachterausschuss、すべての不動産売買契約の写しを受け取る鑑定人の委員会）は売買記録を非公開としている。ハンブルクの委員会は年次『不動産市場報告』（Immobilienmarktbericht）で、市の地区（シュタットタイル）ごとに中古マンション（新築の初回販売を除く）の居住面積1㎡あたり平均価格（3件未満は非公表）と、新築を含むマンションの販売戸数を公表している。この地図は2014〜2025年版の報告書、つまり2013〜2024年の数値を使う。価格は名目ユーロである。1戸あたりの価格はない。報告書は地区ごとの床面積も1戸あたりの価格も示さず、仮定の広さを掛けて換算すれば数値の一部を作り出すことになるためである。
各駅は、半径1.2 kmの円が重なる地区を合わせて示す。地区の販売はその陸地に均等に広がるとみなし、販売戸数に円内の陸地の割合を掛けた重みで数える。駅の価格は各地区の平均の加重平均である。報告書は各平均の標本数を示さないため、重みには新築を含む全マンションの販売戸数を使う。平均の平均であって取引そのものの中央値ではなく、駅そのものでの取引の価格でもない。隣り合う駅は同じ地区を共有するため、価格は一緒に動く。地区の広さは平均約7 km²で、中心部の外ほど大きい。そのため外側の駅は大きな地区のごく一部しか取らず、こうして数えた取引が少なすぎて価格を示せないことが多い。
これは観測された取引の平均であり、評価額やリピートセールス価格指数ではない。駅の価格は取引された住宅の構成によって動く。委員会は特殊な事情や個人的な関係による取引を価格の表から除いている。
価格の表示には、こうして数えた取引が1年に5件以上必要である。5〜9件の価格は参考値として扱う（地図とグラフでは白抜きの点）。地区別の四分位は公表されていないため、中央50%の範囲は示さない。点が重なる所では、取引の多い駅を上に描く。価格の高い順・安い順のランキングには30件以上の駅エリアだけを載せる。変化率の比較には両方の年でそれぞれ20件以上が必要である。これらは実務上の目安であり、統計的な信頼性を保証するものではない。「—」は取引が少なすぎることを示し、価格ゼロを意味するものではない。
対象地域
対象は自由ハンザ都市ハンブルクで、7つの区（ベツィルク）と104地区のうち103地区である（北海の島ノイヴェルクは駅も取引もないため除く）。地区の輪郭は州の測量局（LGV）のもので、報告書と同じ単位である。ノルダーシュテットやピンネベルクなど市境の外の町は別の州にあり、この報告書の対象外である。「移動」のボタンでその地区を中心に地図が開く。
駅と距離
駅は gtfs.de のドイツ全国の時刻表（GTFS、DELFI のオープンデータから作成、2026年10月）から取る：Uバーン（U1〜U4）、Sバーン、AKN、地域列車である。市内で列車が停車するすべての駅を含む。フェリーとバスは含めない。駅のホームはまとめて1駅とし、別の時刻表にある同じ名前の400 m以内の駅（Sバーンと地域列車の Hamburg Hbf、Altona、Harburg）も1駅とする。Hauptbahnhof Nord と Hauptbahnhof Süd は独立したUバーン駅である。市内の駅が3駅未満の路線（Harburg へ向かう metronom の列車など）は路線として載せない。時刻表に経路がないため、路線は駅と駅を結んで描く。
路線網は上記の時刻表の時点のもので、過去の価格を見るときも同じである。開業はさかのぼって再現しないため、2013年以降に開業した駅（Elbbrücken など）でも、開業前の価格が表示される。
期間
各報告書は前年の数値を載せるため、スライダーの各年は暦年である。2026年版（2025年の数値）は地区の数字を文字情報のない図形として載せており、確実に読み取れないため、2025年はまだ示さない。
出典
ハンブルク不動産価格評価委員会（Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg）『不動産市場報告』2014〜2025年版（ハンブルク透明性ポータル、dl-de/by-2.0）・ハンブルク州地理情報測量局（LGV）ALKIS 行政界（dl-de/by-2.0）・gtfs.de（CC BY 4.0、DELFI から作成）・ドイツ連邦統計局（Destatis）市町村一覧（dl-de/by-2.0）・Natural Earth。書体：Fraunces と Inter（SIL Open Font License）。