Prices and comparisons
This is a Low confidence map: its figures are not sale prices. Germany publishes no individual sales. In North Rhine-Westphalia the valuation committees (Gutachterausschüsse für Grundstückswerte), which receive a copy of every property sale contract, publish Immobilienrichtwerte: for each zone, a value in euros per square metre of living area for a standard owner-occupied flat of that zone, derived from the sales in their register but standardised. The committees describe it as a calculated figure, not the market value of any home. The map uses the zones of owner-occupied flats (Teilmarkt Eigentumswohnungen) valued on 1 January 2017 to 2026; each year's values reflect the sales of the year before. No numbers of sales are published.
Since 2023 Essen's committee sets one standard flat for the whole city: built in 1962, about 69 m² of living area. From 2017 to 2019 its standard was a 65 m² flat with a build year and residential location chosen zone by zone, on other zones. So the value is for a standard flat, not the median of the flats actually sold, and zones with an older standard flat read lower than they would with a newer one. Each station shows the standard build year of the zones it blends, weighted by area.
Each station blends the zones its 1.2 km circle overlaps, weighted by the area of overlap alone, as no sales exist to weight by: the station shows the area-weighted mean of the zones' standard values. Zones must cover at least 5% of the circle. Neighbouring stations share zones, so their values move together. Stations count zones, not sales, so no sales thresholds apply: every station with a value is ranked and compared.
The map has its own colour bands and is never on one scale with maps of recorded prices. As a check, the city's mean recorded price of resold flats in NRW's Grundstücksmarktdaten is compared with these standard values; it is at the same level (within 40%). No map of recorded flat prices exists in Germany to test the station values against.
Area
The map covers the City of Essen, the area its committee values. Stations beyond the city boundary are not shown: the city's zones say nothing about them, and no value is extrapolated. Place names are the zones' Ortsteile. The Go-to buttons open the map centred on a district.
Stations and distance
Stations come from the national timetable of DELFI e.V. (NeTEx), as converted to GTFS by gtfs.de: the S-Bahn Rhein-Ruhr and regional trains, the Ruhrbahn's Stadtbahn (U11, U17, U18) and its trams; every station or stop in the city where they call in the 2026 timetable. Line types are set from the line names (U and a number: Stadtbahn; a three-digit number: tram; S: S-Bahn; RE and RB: regional trains), as the timetable types some Stadtbahn lines as trams. Long-distance trains, buses and night lines are left out; a line needs three stations in the city. The platforms of a station count as one station, stops of one name within 400 m as one stop, and a Stadtbahn or tram stop within 250 m of a railway station is joined to it. Lines are drawn station to station.
The network is as of the timetable named, including when you view older values. It does not reconstruct openings.
Time
Each year on the slider is a valuation date, 1 January. Essen's zones start on 1 January 2017, so its earliest window is 2017 (Düsseldorf and Dortmund start in 2011). The state files hold no zones for Essen on 1 January 2020, 2021 and 2022: those years are left empty, never filled in. The standard and the zones changed in 2023, so comparisons across 2019–2023 mix two definitions; the preset compares with 2023.
Sources
Immobilienrichtwerte NRW and Grundstücksmarktdaten NRW (Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in NRW, BORIS-NRW, dl-de/zero-2.0) · Destatis Gemeindeverzeichnis (dl-de/by-2.0) · gtfs.de (DELFI e.V. national timetable, CC BY 4.0) · Eurostat GISCO LAU 2024 (© EuroGeographics for the administrative boundaries) · Natural Earth. Type: Fraunces and Inter (SIL Open Font License).
価格と比較
この地図は低信頼度（Low confidence）の地図である。示す値は取引価格ではない。ドイツは個々の取引を公開していない。ノルトライン＝ヴェストファーレン（NRW）州では、すべての不動産売買契約の写しを受け取る不動産鑑定委員会（Gutachterausschuss für Grundstückswerte）が、不動産標準価格（Immobilienrichtwerte）を公表している。地区ごとに、その地区の標準的な分譲マンション（区分所有住宅）について居住面積1㎡あたりの値をユーロで定めたもので、登録された取引から導かれるが標準化されている。委員会自身、これは計算上の値であり、個々の住宅の市場価値ではないとしている。この地図は、2017年から2026年までの各1月1日に評価された分譲マンションの地区（Teilmarkt Eigentumswohnungen）を使う。各年の値は前年の取引を反映する。取引件数は公表されていない。
2023年以降、エッセンの委員会は市全体で1つの標準住戸（1962年築、居住面積約69㎡）を定める。2017〜2019年は、居住面積65㎡で建築年と住環境の区分を地区ごとに定めた標準を、別の地区割りで使っていた。したがって値は標準住戸についてのもので、実際に取引された住戸の中央値ではなく、標準住戸が古い地区は新しい場合より低く出る。各駅には、合わせた地区の標準の建築年を面積で加重して示す。
各駅は、半径1.2 kmの円が重なる地区を、重なる面積だけで重み付けして合わせる（重み付けに使える取引件数がないため）。駅の値は地区の標準価格の面積加重平均である。地区が円の5%以上を覆う必要がある。隣り合う駅は同じ地区を共有するため、値は一緒に動く。駅が数えるのは取引ではなく地区なので、取引件数の目安は適用せず、値のあるすべての駅をランキングと比較に含める。
この地図は独自の色分けを使い、取引価格の地図と同じ尺度にはしない。照合として、州の不動産市場データ（Grundstücksmarktdaten）にある市内の中古の分譲マンションの実際の取引価格の平均をこれらの標準価格と比べており、同じ水準にある（差は40%以内）。駅ごとの値を照合できる取引価格の地図は、ドイツにはない。
対象地域
対象はエッセン市で、その鑑定委員会が評価する範囲である。市境の外の駅は示さない。市の地区はそれらについて何も示さず、値を外挿することはしない。地名は地区の Ortsteil（市区）である。「移動」のボタンでその地区を中心に地図が開く。
駅と距離
駅は DELFI e.V. の全国時刻表（NeTEx）を gtfs.de が GTFS に変換したものから取る：S-Bahn ライン・ルールと地域列車、ルールバーンのシュタットバーン（U11、U17、U18）とトラムである。2026年の時刻表で市内に停車するすべての駅・停留所を含む。時刻表は一部のシュタットバーンをトラムとして分類しているため、種別は路線名から定める（U と数字：シュタットバーン、3桁の数字：トラム、S：S-Bahn、RE と RB：地域列車）。長距離列車、バス、夜行の路線は含めない。路線は市内に3駅以上あるものを示す。駅のホームはまとめて1駅とし、同じ名前で400 m以内の停留所は1つとし、鉄道駅から250 m以内のシュタットバーン・トラムの停留所はその駅に合わせる。路線は駅と駅を結んで描く。
路線網は上記の時刻表の時点のもので、過去の値を見るときも同じである。開業はさかのぼって再現しない。
期間
スライダーの各年は評価日（1月1日）である。エッセンの地区の値は2017年1月1日から始まるため、最初の期間は2017年である（デュッセルドルフとドルトムントは2011年から）。州のファイルには2020年、2021年、2022年の1月1日のエッセンの地区がない。これらの年は空白のままとし、補うことはしない。2023年に標準と地区割りが変わったため、2019〜2023年をまたぐ比較は2つの定義を混ぜることになる。おすすめの比較は2023年を基準とする。
出典
NRW 州不動産標準価格（Immobilienrichtwerte）とNRW 州不動産市場データ（Grundstücksmarktdaten）（NRW 州不動産鑑定委員会、BORIS-NRW、dl-de/zero-2.0）・ドイツ連邦統計局 市町村一覧（dl-de/by-2.0）・gtfs.de（DELFI e.V. 全国時刻表、CC BY 4.0）・欧州統計局 GISCO LAU 2024（© EuroGeographics for the administrative boundaries）・Natural Earth。書体：Fraunces と Inter（SIL Open Font License）。