Prices and comparisons
This is an Observed map: its prices are medians of individual recorded sales. South Korea's Ministry of Land, Infrastructure and Transport (MOLIT) publishes every reported home sale, with the district (gu or gun) and dong, the road name, the complex or building name, the floor area, the contract month, the price, the year built and, if the contract was cancelled, the date. It gives no coordinates and no names of buyers or sellers. The map uses Busan's sales with contract dates from 2015 to 2025, in two types: apartments (아파트) and villas (연립다세대: row and multi-household houses, usually low-rise blocks of flats). Cancelled contracts are left out, and so are direct deals (직거래, sales made between the parties without an agent, recorded from November 2021), which are counted apart in the coverage report. Prices are in nominal won.
Detached houses are not shown. MOLIT also publishes detached and multi-unit houses (단독다가구), but their lot numbers are masked and most of the alleys they stand on (번길) have no name in OpenStreetMap, so fewer than 70% of them can be placed even on their road. They are placed and counted in the coverage report, not mapped.
Two types, never pooled. The Property type menu chooses one; each has its own prices and counts, per m² of exclusive floor area (전용면적). Per home is the total price of the home sold.
Placing the sales. Each record is matched, offline, to OpenStreetMap. An apartment is placed at the building that carries its road address, or else at the complex of its name in its dong (tier A, about 54% of apartment sales, mostly at complex level); otherwise it is spread along its road inside its dong (tier B, about 44%). Villas are placed along their road only (about 90%), as few of their buildings have addresses in OpenStreetMap. A road found only as a whole road in the district, not inside the dong, is counted and left out, as are roads not found at all. An apartment name found only elsewhere in the district is never used to place a sale. Busan's address points seldom name their dong, so the dong's extent is OpenStreetMap's administrative dong of the same name (MOLIT's numbered legal dongs such as 서대신동2가 are taken as their whole dong) together with the address points tagged with it; in Gijang-gun, whose villages (리) have no outline, sales are placed within their town (읍 or 면). Road pieces are therefore longer than in Seoul (median about 1 km for apartments, 470 m for villas). No geocoder is queried.
A tier A sale counts at the nearest station within 1.2 km of its building or complex. A tier B sale is spread along its road: each 25 m of the road counts at the nearest station within 1.2 km, so the sale is weighted by the share of its road nearest each station. The station shows the weighted median, with the middle 50% from 10 weighted sales, and the share placed at the building in its table. Spreading along roads was tested against building positions on the same apartment sales: station medians moved by a median of under 4% with no lean either way, though one in ten moved by more than 22%, so a single station-year can be noisier than in Seoul. The western and old-town districts (Seo-gu, Jung-gu, Dong-gu, Yeongdo-gu), Geumjeong-gu and Gijang-gun have few mapped complexes, so their apartments are placed mostly along roads.
This is a median of observed sales, not a valuation or a repeat-sales price index. A station's price moves with the mix of homes sold, such as Haeundae's new high-rise towers or small flats near universities. The station figures are Ekinomics' own calculation from the individual records, not MOLIT's official statistics, which MOLIT asks to be used for figures published elsewhere; MOLIT provides the records for reference only.
Prices require at least 5 weighted sales in a year. With 5–9 a price is marked indicative (a hollow dot on the map and the chart). Where dots overlap, the station with more sales is drawn on top. The highest- and lowest-price rankings list only station areas with at least 30. Change comparisons require at least 20 in both years. These practical thresholds do not establish statistical confidence. A dash means too few sales, never a zero price.
The network is OpenStreetMap's as mapped in November 2026, including when you view older prices. It does not reconstruct openings, so stations opened since 2015 (the Donghae Line's metro service and Line 1's extension to Dadaepo) show prices from before they opened.
Time
Each step on the slider is a calendar year of contract dates, from 2015 to 2025. Changes run from 2015 at the earliest.
Area
The map covers Busan city only, its 15 districts (gu) and Gijang-gun, with OpenStreetMap's outlines. Gimhae, Yangsan and Ulsan are not included, and stations outside the city (most of the Busan–Gimhae Light Rail) are left out. The Go-to buttons open the map on a district centre.
Stations and distance
Stations are OpenStreetMap's railway stations in Busan served by a line of the Busan urban railway network: Lines 1 to 4, the Donghae Line (Korail's commuter service, shown as its own line) and the Busan–Gimhae Light Rail. Stations of one name within 500 m share one price area. Names are shown in English; the Korean names are kept in the data and found by the search.
Sources
Ministry of Land, Infrastructure and Transport, real transaction prices (rt.molit.go.kr; Korea Open Government License Type 1) · © OpenStreetMap contributors (ODbL; the sale placements and station and line data derived from it are available under the same licence) · Statistics Korea, 2020 Census · Natural Earth. Type: Fraunces and Inter (SIL Open Font License).
価格と比較
この地図は観測値（Observed）の地図である。価格は個々に記録された取引の中央値である。韓国国土交通部は申告されたすべての住宅取引を公表しており、区・郡と洞、道路名、団地名または建物名、面積、契約年月、価格、建築年、契約が取り消された場合はその日付を示す。座標と買い手・売り手の氏名は含まれない。この地図は、契約日が2015〜2025年の釜山市の取引を、アパート（아파트）とヴィラ（연립다세대：連立・多世帯住宅、多くは低層の集合住宅）の2種別で使う。取り消された契約は除く。直接取引（직거래：仲介業者を通さない当事者間の取引、2021年11月から記録）も除き、カバレッジ報告で別に数える。価格は名目ウォンである。
一戸建ては示さない。国土交通部は一戸建て・多家口住宅（단독다가구）も公表しているが、地番は伏せられ、建つ路地（번길）の多くは OpenStreetMap に名前がない。このため道路沿いに置けるものも70%に届かない。配置と件数はカバレッジ報告に残し、地図には示さない。
2種別は合算しない。「物件種別」で1つを選び、種別ごとに価格と件数を示す。どちらも専有面積（전용면적）あたりの価格である。1戸あたりの価格は取引された住宅の総額である。
取引の置き方。各記録を OpenStreetMap とオフラインで照合する。アパートは、その道路名住所を持つ建物、なければ同じ洞にある同名の団地に置く（ティアA、アパート取引の約54%、多くは団地単位）。それ以外は洞の中の道路沿いに分けて置く（ティアB、約44%）。ヴィラは道路沿いだけに置く（約90%）。OpenStreetMap に住所のあるヴィラの建物は少ないためである。道路が洞の中になく区全体でしか見つからないものと、道路が見つからないものは数えたうえで除く。区内の別の場所でしか見つからない団地名は使わない。釜山の住所点には洞の名前がほとんどないため、洞の範囲は OpenStreetMap の同名の行政洞（서대신동2가 のような番号付きの法定洞はその洞全体とする）と、その洞の住所を持つ住所点を合わせたものとする。機張郡では里（리）に輪郭がないため、邑・面の中に置く。このため道路の区間はソウルより長い（中央値でアパート約1 km、ヴィラ470 m）。ジオコーダーには問い合わせない。
ティアAの取引は、建物または団地から1.2 km以内の最寄り駅に数える。ティアBの取引は道路沿いに分け、道路25 mごとに1.2 km以内の最寄り駅に数えるため、道路のうち各駅が最寄りとなる割合で重み付けされる。駅の価格は加重中央値で、加重件数10件以上で中央50%の範囲も示し、表には建物単位で置いた割合も示す。道路沿いの配置は、同じアパート取引の建物位置と比べて検証した。駅の中央値の差は中央値で4%未満で、どちらにも偏らないが、1割は22%を超えて動くため、1駅1年の値はソウルよりばらつきやすい。西部と旧市街の区（西区、中区、東区、影島区）、金井区、機張郡は地図にある団地が少なく、アパートの多くは道路沿いに置いている。
これは観測された取引の中央値であり、評価額やリピートセールス価格指数ではない。駅の価格は取引された住宅の構成（海雲台の新しい高層タワーや、大学近くの小さな住戸など）によって動く。駅の数値は個々の記録から Ekinomics が計算したもので、国土交通部の公式統計ではない。国土交通部は、外部に公表する数値には公式統計を使うよう求めており、記録は参考用として提供している。
価格の表示には、1年に加重件数5件以上が必要である。5〜9件の価格は参考値として扱う（地図とグラフでは白抜きの点）。点が重なる所では、取引の多い駅を上に描く。価格の高い順・安い順のランキングには30件以上の駅エリアだけを載せる。変化率の比較には両方の年でそれぞれ20件以上が必要である。これらは実務上の目安であり、統計的な信頼性を保証するものではない。「—」は取引が少なすぎることを示し、価格ゼロを意味するものではない。
路線網は2026年11月時点の OpenStreetMap のもので、過去の価格を見るときも同じである。開業はさかのぼって再現しないため、2015年以降に開業した駅（東海線の広域電鉄と1号線の多大浦延伸）でも、開業前の価格が表示される。
期間
スライダーの各段階は契約日の暦年で、2015年から2025年までである。変化率は早くても2015年からとなる。
対象地域
対象は釜山市の15区と機張郡だけで、輪郭は OpenStreetMap による。金海、梁山、蔚山は含めず、市外の駅（釜山金海軽電鉄の大半）も除く。「移動」のボタンで地区の中心に地図が開く。
駅と距離
駅は、釜山都市鉄道網の路線（1〜4号線、東海線（KORAIL の広域電鉄、別の路線として示す）、釜山金海軽電鉄）が通る釜山市内の OpenStreetMap の鉄道駅である。500 m以内にある同名の駅は1つの価格エリアにまとめる。駅名は英語で示し、韓国語の駅名はデータに残して検索で見つけられる。
出典
韓国国土交通部 実取引価格（rt.molit.go.kr、韓国公共ライセンス（KOGL）第1類型）・© OpenStreetMap 協力者（ODbL。ここから得た取引の配置、駅と路線のデータは同じライセンスで利用できる）・韓国統計庁 2020年人口住宅総調査・Natural Earth。書体：Fraunces と Inter（SIL Open Font License）。